Wpływ świadectwa energetycznego na wartość nieruchomości

Czym jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo energetyczne, a dokładnie świadectwo efektywności energetycznej, to dokument, w którym znajdziemy informacje dotyczące zapotrzebowania mieszkania lub domu na energię. W świadectwie przedstawione są szczegóły, które określają, ile energii zostanie zużyte w czasie użytkowania nieruchomości na potrzeby ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej oraz chłodzenia. W przypadku budynków niemieszkalnych lista ta obejmuje również energię potrzebną do ich oświetlenia.

Świadectwo efektywności energetycznej jest wystawiane przez specjalistę, którego uprawnienia w tym zakresie są potwierdzone poprzez wpis na listę prowadzoną przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dostęp do niej jest bezpłatny i możliwy za pomocą strony internetowej Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Świadectwa niezbędne przy sprzedaży lub najmie

Obowiązek posiadania świadectwa efektywności energetycznej dla mieszkania lub domu został wprowadzony po dostosowaniu polskich przepisów do wymogów prawa europejskiego. Zgodnie z obowiązującymi regulacjami, właściciel nieruchomości musi przedstawić świadectwo w przypadku sprzedaży lub wynajęcia nieruchomości.

Wymóg ten obowiązuje od 28 kwietnia 2023 r. Świadectwo można dostarczyć w formie elektronicznej lub tradycyjnej, a za jego brak grozi kara do 5000 zł. Świadectwo może też być wymagane w przypadku ubiegania się o dotację na termomodernizację budynku lub wymianę źródeł ciepła.

Dla świadomego nabywcy nieruchomości oprócz ceny ważne są też przyszłe koszty utrzymania, na które składają się m.in. opłaty za energię potrzebną do ogrzania nieruchomości zimą i chłodzenia latem. Tego typu wydatki nie są też bez znaczenia dla wynajmujących. W świadectwie efektywności energetycznej znajdziemy informację, jakie jest roczne zapotrzebowanie lokalu na energię i jakie koszty są z tym związane. Najlepsze portale z ogłoszeniami nieruchomości, jak Nieruchomosci-online.pl, już wprowadziły możliwość dodania świadectwa energetycznego bezpośrednio w ogłoszeniu.

Świadectwo efektywności energetycznej powinno być wystawione po szczegółowej analizie dokumentacji technicznej, a w pewnych przypadkach również przeprowadzenia inwentaryzacji. Specjalista wydający świadectwo powinien sprawdzić m.in.:

• projekt architektoniczno-budowlany wraz z opisem technicznym;
• dokumenty potwierdzające przeprowadzone zmiany, remonty i modernizacje (w tym przede wszystkim termomodernizacje);
• projekty instalacji wodnej, ogrzewania, klimatyzacji oraz wentylacji;
• dokumentację i szczegółowe dane techniczne urządzeń grzewczych, takich jak piec c.o., pompa ciepła, rekuperator, oraz dodatkowych urządzeń grzewczych;
• parametry techniczne instalacji fotowoltaicznej.

W przypadku budynków niemieszkalnych dodatkowo zweryfikowana powinna zostać dokumentacja dotycząca zainstalowanego systemu oświetlenia.

Klasy energetyczne nieruchomości

Innym wskaźnikiem informującym o ilości energii zużywanej przez nieruchomość są klasy energetyczne. Nieruchomości przydzielane są etykiety znane nam ze sprzętu AGD, które w czytelny sposób prezentują poziom zapotrzebowania na energię.

W przypadku nieruchomości przyznawane są klasy od A+ do G. Nieruchomości z klasą A+ produkują więcej energii niż zużywają. W przypadku klasy A zużycie energii pobieranej z sieci jest na zerowym poziomie. Każda kolejna klasa wskazuje na większe zużycie energii.

Energooszczędne nieruchomości zyskują na wartości

Sam dokument nie powoduje od razu wzrostu wartości nieruchomości. Świadectwa muszą być wystawiane dla wszystkich nieruchomości, dla których pojawia się ten obowiązek, a więc również dla tych, które zużywają dużo energii i są przez to droższe w utrzymaniu. Dzięki świadectwu będziemy mieli informacje, jakie remonty zmierzające do poprawy efektywności energetycznej powinniśmy przeprowadzić w najbliższym czasie. W przypadku zmiany właściciela jest to sygnał dla kupującego, jakich większych wydatków może się spodziewać w najbliższym czasie.

Z drugiej strony, jeśli potrzebną modernizację przeprowadzi właściciel przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż lub na wynajem, albo nieruchomość jest nowa i spełnia współczesne standardy, to może oczekiwać większego zainteresowania.

Poprawa klasy energetycznej nieruchomości pozwala oszczędzać energię, zwiększa komfort mieszkańców, obniża wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości oraz poprawia jej profil środowiskowy. Korzyści te sprawiają, że wzrasta rynkowa wartość nieruchomości. Pozwala to osiągać wyższe ceny, co jest szczególnie widoczne przy sprzedaży, a także w mniejszym stopniu przy wynajmowaniu mieszkania lub domu.

Premia większa niż nakłady na termomodernizację

Z analiz europejskiego rynku nieruchomości przeprowadzonych przez firmę Daikin wynika, że w Niemczech na obszarach wiejskich spadek zużycia energii o 100 kWh/m² rocznie wartość nieruchomości wzrasta średnio o 6,3 proc.

W przypadku niektórych krajów analiza została oparta o zmianę klasy energetycznej budynku, która podobnie jak świadectwo efektywności energetycznej informuje o zapotrzebowaniu budynku na energię. We Francji po zmianie klasy z D na A lub B możemy oczekiwać wzrostu wartości od 6 proc. nawet do 14 proc. Nieruchomość z klasą energetyczną A, B lub C jest średnio o 7,5 proc. droższa niż nieruchomość z klasą D, E lub F. We Włoszech premia za przejście z klasy E do D wiąże się premią w wysokości nawet 6 proc. wartości nieruchomości. Za to przechodząc z klasy G do D, można liczyć na wzrost wartości nieruchomości rzędu 14–18 proc.

W większości przypadków wyższa cena wynikająca ze wzrostu wartości nieruchomości po termomodernizacji jest wyższa niż nakłady poniesione na remont. Szczególnie że bardzo często jesteśmy w stanie go sfinansować dzięki różnym dotacjom.

Brak na razie podobnych analiz dla polskiego rynku nieruchomości, ale można liczyć na to, że sytuacja będzie podobna. Warto zwracać uwagę na informacje zawarte w świadectwie efektywności energetycznej budynku lub klasę energetyczną, do której obiekt należy.

Dane te będą dla nas cennymi informacjami i nawet jeśli podejście ekologiczne nie jest dla nas priorytetem, to mniejsze zużycie energii zawsze będzie wpływało pozytywnie na stan naszego portfela.