Zasady odbioru lokalu mieszkalnego i użytkowego

Nowe mieszkania budowane przez deweloperów oddawane są w tzw. stanie deweloperskim umożliwiającym indywidualne przygotowanie ich do zamieszkania lub użytkowania. Stan deweloperski nie jest zdefiniowany w przepisach prawnych, co umożliwia przyjęcie przez firmę deweloperską własnej definicji tego stanu. W związku z tym, w załączniku do umowy zawierającym opis standardu oddawanego mieszkania lub lokalu, należy precyzyjnie określić m.in. rodzaj materiałów i wyrobów budowlanych, jakie mają być zastosowane, sposób i dokładność wykończenia poszczególnych elementów mieszkania lub lokalu, kolorystykę, istotne parametry techniczne, np. możliwość zmywania powłok malarskich, czy odporność płytek podłogowych na poślizg.

Określenie dokładności wykonania poszczególnych robót budowlanych wymaga znajomości wielu aktów prawnych, polskich norm oraz literatury technicznej, gdzie w formie rozproszonej znajdują się niezbędne informacje z tego zakresu. Dostępne są już nieliczne publikacje zawierające podstawowe kryteria odbioru robót budowlanych (kryteria oceny jakości robót), najczęściej wykonywanych w mieszkaniach lub lokalach oddawanych do użytkowania, oraz omawiające metodologię prowadzenia czynności odbiorczych, np. [1]. Publikacje te mogą przyczynić się do uniknięcia nieporozumień i sporów między stronami podczas odbioru mieszkań i lokali użytkowych.

Przystępując do odbioru robót, należy sprawdzić zgodność wykonanych robót z wymaganiami projektu lub umowy. Sprawdzenia tego dokonuje się przez porównanie stanu faktycznego z zapisami umowy lub projektu. Dokonywane odbiory dotyczą przede wszystkim robót tynkarskich, malarskich, okładzinowych, wykładzinowych, montażowych (np. stolarki) oraz wykonania ścian działowych i sufitów podwieszanych. Osoby odbierające lokal samodzielnie z reguły nie posiadają specjalistycznych narzędzi i urządzeń, a jedynie mogą być wyposażone w łatwo dostępne narzędzia, takie jak łaty budowlane, poziomnice, latarki.

W przypadkach spornych może okazać się konieczne zastosowanie metod oceny robót wymagających bardziej zaawansowanego wyposażenia i udziału specjalistów.

W artykule przedstawiono podstawowe wymagania i zasady odbioru wybranych robót budowlanych.

Tynki wewnętrzne

Powierzchnia tynku wewnątrz pomieszczeń powinna być:

• płaska, a krawędzie proste lub o kształcie i przebiegu zgodnym z kształtem podłoża,
• gładka, o naturalnym stopniu szorstkości, zależnym od materiału, z którego wykonano tynk.

Przyczepność tynku do podłoża powinna być zapewniona na całej jego powierzchni. W przypadku tynków malowanych barwa tynku powinna być jednolita na całej tynkowanej powierzchni; dopuszczalne są nieznaczne różnice odcieni barwy, niewidoczne z odległości 2 m dla oka nieuzbrojonego w świetle rozproszonym, tzn. bez punktowego oświetlania powierzchni.

Dla wykończonych tynków zwykłych (kategoria III lub IV) niedopuszczalne jest występowanie na powierzchni:

• wykwitów w postaci nalotu wykrystalizowanych roztworów soli przenikających z podłoża itp.,
• zacieków w postaci trwałych śladów,
• odparzeń i pęcherzy spowodowanych niedostateczną przyczepnością tynku do podłoża,
• spękań i zarysowań,
• wystających kształtowników, profili służących do formowania kątów w narożnikach, ościeżach okiennych itp. oraz siatek stosowanych na połączeniach różnych podkładów, np. murowego i betonowego.

Odbiór tynków powinien odbywać się w temperaturze nie niższej niż 5°C i nie wcześniej niż [2]:

• po 7 dniach od wykonania tynków gipsowych,
• po 28 dniach od wykonania tynków cementowo-wapiennych i wapiennych,
• nie później niż przed upływem roku od daty ukończenia robót tynkarskich.

Odchylenie krawędzi tynku od linii prostej sprawdza się, przykładając łatę budowlaną o długości 2 m i mierząc szczelinomierzem odległość łaty od tynku oraz licząc liczbę dopuszczalnych prześwitów.

Odchylenie powierzchni tynku od płaszczyzny pionowej sprawdza się, przykładając pionowo metrową łatę do powierzchni tynku i mierząc największą odległość łaty od tej powierzchni. Następnie przykłada się pionowo dwumetrową łatę budowlaną i mierzy największą odległość łaty od powierzchni tynku. W taki sam sposób sprawdza się odchylenie krawędzi tynku od kierunku poziomego.

Odchylenie przecinających się płaszczyzn tynku od kąta przewidzianego w projekcie sprawdza się, przykładając do powierzchni tynku w narożu szablon w taki sposób, aby jedno ramię przylegało do jednej z badanych powierzchni tynku. Następnie mierzy się największą odległość od powierzchni tynku do drugiego ramienia szablonu, w odległości 1 m od wierzchołka mierzonego kąta.

Podstawową metodą sprawdzenia przyczepności tynku do podłoża jest lekkie opukanie powierzchni. Głuchy odgłos świadczy o odspojeniu tynku od podłoża. W przypadku wątpliwości (np. gdy występują ślady po zalaniach) dokonuje się oceny przyczepności tynku, na przykład metodą "pull-off", opisaną w normie PN-EN 1542 [3].

Okładziny ścienne oraz posadzki ceramiczne, gresowe i kamienne

Sprawdzenia zgodności wykonanych robót z wymaganiami projektu lub umowy dokonuje się przez porównanie stanu faktycznego z zapisami umowy lub projektu w zakresie [4]:

• parametrów wykorzystanych materiałów i wyrobów (np. rodzaj płytek, odporność na poślizg i ścieralność wykładzin podłogowych, właściwości zaprawy klejącej oraz do spoinowania, w tym ich mrozoodporność oraz reakcja na ogień); sprawdzenia należy dokonać na podstawie dostarczonych deklaracji właściwości użytkowych zastosowanych materiałów,
• wykonania:
  - poszczególnych warstw,
  - wykończenia, uszczelnienia wpustów kanalizacyjnych, rur c.o., kratek wentylacyjnych itp.,
  - dylatacji,
  - styków między płaszczyznami pionowymi i poziomymi,
  - wykończenia krawędzi, np. w miejscach uskoków posadzki, krawędzi ścian,
  - projektowanego rysunku ułożenia płytek,
  - płaskości,
  - przebiegu linii styku pomiędzy okładzinami lub wykładzinami zgodnie z projektem,
  - szerokości spoin.

Szczególnie ważnym elementem odbioru powierzchni jest sprawdzenie dylatacji. Szczeliny dylatacyjne powinny być wykonane przede wszystkim w miejscach przebiegu dylatacji konstrukcyjnych obiektu i powinny przechodzić przez okładzinę i/lub posadzkę.

Szerokość spoin między płytkami powinna być dobrana w zależności od wielkości płytek i mieścić się w przedziale wskazanym w karcie technicznej zaprawy do spoinowania. Szerokość spoin powinna być jednakowa na całej powierzchni (jeżeli w projekcie nie przewidziano inaczej).

W przypadku naklejania płytek mozaikowych spoiny pomiędzy poszczególnymi arkuszami powinny być takiej samej szerokości jak spoiny pomiędzy elementami mozaikowymi. Spoiny między płytkami powinny tworzyć linie proste przez całą długość i szerokość pomieszczenia (jeżeli w projekcie nie przewidziano inaczej); odchylenie spoin od linii prostej nie powinno być większe niż 2 mm/m i 3 mm na całej długości lub szerokości pomieszczenia.

Zabarwienie i użylenie płytek kamiennych powinno być zgodne ze wzorcem ustalonym pomiędzy stronami. Dopuszczalna jest niewielka różnica w odcieniu kamieni.

Płytki ceramiczne nie powinny mieć widocznych uszkodzeń krawędzi. Odbierana powierzchnia powinna być czysta, a płytki nie powinny mieć widocznych uszkodzeń (np. pęknięć). Niedopuszczalne jest występowanie na stronie licowej płytek śladów zaprawy do spoinowania.

Okładziny ścienne

Powierzchnie okładzin ściennych z płytek ceramicznych lub kamiennych powinny być równe, o ile projekt nie przewiduje inaczej, i tworzyć płaszczyznę zgodną z projektem lub umową. Dopuszczalne odchylenia pionowych powierzchni okładzin (mierzone jak powierzchnie tynków łatą kontrolną o długości 2 m) nie mogą być - na całej długości łaty - większe niż 2 mm.

Przy wykończeniu krawędzi płytek listwami wykończeniowymi na stykach przecinających się płaszczyzn listwy te powinny być sztywno przymocowane do płytek. Natomiast gdy narożniki formowane są przez szlifowanie płytek, niedopuszczalne jest występowanie płytek z uszkodzonymi krawędziami.

Odchylenia krawędzi płytek od kierunku poziomego lub pionowego nie powinny być większe niż 2 mm/m. Prawidłowość przebiegu spoin sprawdza się przez naciągnięcie cienkiego sznura wzdłuż dowolnie wybranych spoin poziomych i pionowych. Szerokość spoin powinna być jednakowa na całej powierzchni. Sprawdzenia dokonuje się wizualnie, a gdy wystąpią wątpliwości - za pomocą suwmiarki z dokładnością do 0,5 mm.

Przyleganie okładzin ceramicznych do podkładu sprawdza się przez lekkie opukiwanie okładzin. Głuche odgłosy świadczą o braku zamocowania płytki do podkładu.

Spoiny skrajne na styku przecinających się płaszczyzn (np. ściana - ściana, ściana - posadzka) również powinny być wypełnione trwale plastycznym materiałem.

Posadzki

Posadzka powinna być na całej swojej powierzchni trwale połączona z podkładem. Sprawdzenie połączenia należy przeprowadzić przez opukanie posadzki, analogicznie jak przy sprawdzaniu okładzin ściennych.

Powierzchnia posadzki powinna być równa i pozioma lub ze spadkiem określonym w projekcie czy umowie. Dopuszczalne odchylenie powierzchni posadzki od płaszczyzny poziomej lub projektowanej, mierzone dwumetrową łatą w dowolnym kierunku i w dowolnym miejscu, nie powinno być większe niż 3 mm na całej długości łaty, gdy posadzkę wykonano z płytek ceramicznych pierwszego gatunku, lub 5 mm - gdy posadzkę wykonano z płytek kamiennych i ceramicznych drugiego gatunku.

W przypadku występowania podkładu pływającego cokoły powinny być oddzielone od posadzki trwale elastyczną spoiną (elastyczną fugą, kitem itp.).

Powłoki malarskie

Farby stosowane wewnątrz pomieszczeń powinny być bezpieczne dla zdrowia ludzi i z tego względu zaleca się, aby miały atest higieniczny Państwowego Zakładu Higieny.

Przystępując do odbioru powłok malarskich, należy porównać zapisy umowy (jeśli taka była sporządzona) ze stanem faktycznym w zakresie:

• rodzaju stosowanych powłok malarskich na poszczególnych podłożach,
• porównania koloru zastosowanych farb ze wzorcem kolorów (jeśli taki był określony w umowie),
• liczby poszczególnych warstw (gruntujących, malarskich, zabezpieczających); w przypadkach budzących wątpliwości można za pomocą specjalistycznego miernika sprawdzić liczbę i grubość powłok malarskich,
• wymaganego połysku powłok,
• odporności na ścieranie lub szorowanie na mokro, przyczepności, podatności na czyszczenie.

Badanie powłok malarskich przy ich odbiorze przeprowadza się w pomieszczeniu ogrzanym (lokale mieszkalne - do temperatury 20°C) i wilgotności względnej powietrza nie wyższej niż 65%, oraz nie wcześniej niż:

• po 7 dniach od ich wykonania (farby dyspersyjne i na spoiwach mineralno-organicznych),
• po 14 dniach od ich wykonania (farby olejne, syntetyczne oraz lakiery i emalie),
• po 28 dniach od ich wykonania (farby na spoiwach mineralnych).

Ponadto, powłoki wewnętrzne z farb wodnych i wodorozcieńczalnych powinny być badane po zakończeniu robót malarskich z wykorzystaniem farb olejnych i syntetycznych (oraz emalii i lakierów na tych spoiwach) oraz po założeniu urządzeń sanitarnych i elektrycznych, lecz przed cyklinowaniem posadzek drewnianych.

Podczas badania powłok malarskich powinny być dokonane następujące sprawdzenia [5]:

• wyglądu zewnętrznego: wizualnie, okiem nieuzbrojonym w świetle rozproszonym lub - jeżeli zawarto to w umowie - w oświetleniu przewidzianym w okresie eksploatacji, z odległości około 0,5 m; niedopuszczalne jest występowanie fragmentów powierzchni niezamalowanych oraz zabrudzeń farbami powierzchni sąsiednich,
• zgodności barwy i połysku: przez porównanie w świetle rozproszonym barwy i połysku wyschniętej powłoki ze wzorcem producenta,
• odporności powłoki na wycieranie, jeżeli cecha ta była wymagana w umowie: przez lekkie, kilkukrotne pocieranie jej powierzchni wełnianą lub bawełnianą szmatką w kolorze kontrastującym z kolorem powłoki; powłokę należy uznać za odporną na wycieranie, jeżeli na szmatce nie wystąpiły ślady farby,
• przyczepności powłoki do podłoży (sprawdzana w przypadkach budzących wątpliwości, np. przy występowaniu widocznych zawilgoceń podkładów, przebarwień) mineralnych, mineralno-włóknistych, drewnianych i metalowych - przez wykonanie skalpelem siatki nacięć prostopadłych o boku oczka 5 mm, po 10 oczek w każdą stronę, a następnie przetarciu pędzlem naciętej powłoki; przyczepność powłoki należy uznać za dobrą, jeżeli żaden z kwadracików nie wypadnie,
• odporności na zmywanie (jeżeli cecha ta była wymagana w umowie): przez pięciokrotne silne potarcie powłoki mokrą namydloną szczotką z twardym włosiem, a następnie dokładne spłukanie jej wodą za pomocą miękkiego pędzla; powłokę należy uznać za odporną na zmywanie, jeżeli piana mydlana na szczotce nie ulegnie zabarwieniu oraz jeżeli po wyschnięciu cała badana powłoka będzie miała jednakową barwę i nie powstaną prześwity podłoża.

Stolarka budowlana

Podczas odbioru stolarki sprawdza się:

• dokumenty dopuszczenia wyrobu do obrotu, tj. deklarację właściwości użytkowych okien i drzwi,
• rodzaj materiału, z jakiego ją wykonano,
• wymiary poszczególnych otworów,
• kierunek otwierania skrzydeł okiennych i drzwiowych,
• funkcjonowanie elementów ruchomych; jeśli okna lub drzwi balkonowe mają opcję rozszczelniania, uchylania, stopniowania czy blokady otwarcia, sprawdza się także te ustawienia,
• regulację skrzydeł okiennych i drzwiowych,
• ciągłość uszczelek, przyleganie do skrzydła lub ościeżnicy, sposób ich docięć w narożach, brak zanieczyszczeń (zaprawami, farbami, piaskiem),
• czy otwarte skrzydła okien i/lub drzwi i klamki nie kolidują ze sobą,
• estetykę wykonania robót (elementy nie powinny być zachlapane zaprawami, farbami, nie powinny także mieć widocznych uszkodzeń).

Odbioru stolarki zaleca się dokonywać w ciągu dnia, gdyż światło dzienne umożliwia łatwiejsze wychwycenie wszystkich rys, ubytków i trwałych zabrudzeń zarówno na szybach, jak i ramach okiennych, parapetach, klamkach. Ruchome elementy powinny być kilkakrotnie otwierane i zamykane, aby sprawdzić, czy mechanizmy łatwo działają oraz czy przy pełnym otwarciu poszczególne elementy nie trą o siebie.

Drzwi powinny spełniać następujące wymagania:

• wymiary drzwi w świetle ościeżnicy nie powinny być mniejsze niż: szerokość 90 cm (drzwi wejściowe) lub 80 cm (drzwi wewnętrzne) i wysokość 200 cm,
• wysokość progu w drzwiach wejściowych nie powinna być większa niż 20 mm; drzwi wewnętrzne w mieszkaniach nie powinny mieć progów,
• w przypadku drzwi wejściowych dwuskrzydłowych szerokość przynajmniej jednego ze skrzydeł nie powinna być mniejsza niż 90 cm,
• drzwi do łazienek, wydzielonych ustępów, umywalni powinny otwierać się na zewnątrz i mieć wymiary nie mniejsze niż 80×200 cm; w dolnej części drzwi powinien być otwór wentylacyjny o przekroju nie mniejszym niż 0,022 m².

W trakcie odbioru okien i drzwi należy sprawdzić szczelność okien i drzwi zewnętrznych. Można tego dokonać za pomocą sondy anemometrycznej, kierunkowej.

Elementy zewnętrzne stolarki budowlanej powinny być zabezpieczone przed wpływami atmosferycznymi, a w przypadku stolarki drewnianej -również przed korozją biologiczną. Powinny być na przykład pomalowane lub polakierowane oraz opcjonalnie zaimpregnowane (powierzchnie stykające się ze ścianami ościeżnic). Należy zwrócić uwagę na przyczepność powłok malarskich oraz ich twardość. Niedopuszczalne jest odspajanie się warstw farby i/lub lakieru od podłoża. Należy również sprawdzić, czy otwory odwadniające w oknach nie są zatkane.

Szczególną uwagę podczas odbioru technicznego stolarki powinno się zwrócić na poziomość dolnej płaszczyzny nadproży okiennych, gdyż brak poziomu, poza względami estetycznymi, może przyczynić się do problemów eksploatacyjnych skrzydeł okiennych i obniżenia ich trwałości.

Powierzchnie okładzin i profili konstrukcyjnych drzwi wewnątrzlokalowych lub wejściowych wewnętrznych nie powinny mieć obcych wtrąceń, pęknięć, rys, wgnieceń lub innych uszkodzeń mechanicznych. Połączenia profili ościeżnic i skrzydeł powinny być wykonane bez wzajemnych przesunięć sąsiednich elementów. Połączenia zgrzewane elementów metalowych nie mogą mieć odprysków, pęknięć, przepaleń i miejsc niezgrzanych, natomiast połączenia spawane powinny być dobrze wtopione, wolne od żużla i pęcherzy i nie powinny wykazywać przegrzania i pęknięć w samej spoinie lub strefie przejściowej. Miejsca łączenia kształtowników metalowych powinny być gładkie, bez szczelin i uskoków. Płaskość miejscowa na połączeniach kształtowników metalowych ościeżnic i skrzydeł powinna spełniać wymagania Krajowej Oceny Technicznej lub Aprobaty Technicznej.

Powierzchnie kształtowników powinny mieć jednakową barwę i odcień, jeżeli w umowie nie ustalono inaczej.

Połączenia rozłączne powinny być dopasowane do kształtowników ościeżnic i skrzydeł oraz być łatwe w montażu i demontażu; ramy ościeżnic i skrzydeł - proste, bez skręceń, wichrowatości i trwałych odkształceń; stojaki ościeżnic - równoległe do siebie i prostopadłe do ościeżnic [6]. Połączenia elementów drewnianych powinny zostać wykonywane bez szczelin i uskoków.

Okucia i elementy jezdne drzwi (o ile takie występują) powinny być tak osadzone i zamocowane, aby zapewniały płynne zamknięcie i otwarcie drzwi, a w przypadku drzwi przesuwnych i składanych - swobodny ich przesuw. Ponadto, zamontowane okucia nie powinny powodować powstawania dodatkowych naprężeń. Osie skrzydełek zawiasów powinny być współosiowe oraz równoległe do płaszczyzny stojaka zawiasowego ościeżnicy lub płaszczyzny pionowej ramy skrzydła.

Uszczelki, zarówno na stykach skrzydeł z ościeżnicą, jak i osadcze szyb, powinny być ciągłe i bez naprężeń. W drzwiach wewnętrznych wejściowych uszczelki, o ile wykonano je z odcinków, w miejscach styków odcinków powinny być połączone przez klejenie lub zgrzewanie, natomiast w drzwiach wewnątrzlokalowych z uszczelkami, odcinki uszczelek mogą być układane na styk bez klejenia bądź zgrzewania.

Powierzchnie pokryte materiałami wykończeniowymi lub ochronno-dekoracyjnymi nie powinny zawierać obcych wtrąceń, rys, pęcherzy, pofalowań, wgnieceń sięgających podłoża, przerw, zmian barwy, zabrudzeń.

Podczas odbioru okien i drzwi z przeszkleniem szczególną uwagę należy zwrócić na stan przeszklenia, który powinien być zgodny z opisem zawartym w umowie.

Powierzchnie licowe i czołowe podokienników kamiennych powinny mieć fakturę polerowaną (jeśli w umowie nie przewidziano inaczej). Dopuszczalna wichrowatość powierzchni podokienników to ± 1 mm. Krawędzie ograniczające powierzchnie widoczne powinny być prostoliniowe, bez szczerb i uszkodzeń, ze sfazowaniem do 2 mm. Kąty pomiędzy wzajemnymi powierzchniami powinny być proste. Minimalna grubość podokiennika powinna wynosić co najmniej 30 mm, a zalecana szerokość nie mniej niż 360 mm. Dopuszczalne odchyłki wymiarów podokiennika:

• długości i szerokości: ± 2 mm,
• grubości: ± 1 mm.

Podokienniki z PCV - powierzchnie licowe parapetów powinny być gładkie, bez uszkodzeń, spękań, obcych wtrąceń, o jednolitym zabarwieniu. Parapety powinny być odporne na działanie acetonu, kawy, 25% roztworu wodorotlenku sodu, 30% roztworu nadtlenku sodu. Temperatura mięknienia tworzywa powinna być wyższa niż 75°C.

Podokienniki powinny być sztywno zamocowane do ścian lub wsporników. Mocowanie podokiennika do ściany powinno być wykonane poprzez zaklinowanie w ścianie (na głębokość 3-5 cm). Podokienniki oparte na co najmniej 80% swojej szerokości na murze mogą być mocowane wyłącznie przy użyciu kleju. Odległość parapetu od grzejnika nie może być mniejsza niż 10 cm. Przestrzeń pomiędzy ościeżnicą okna a parapetem powinna być wypełniona przekładką termoizolacyjną. Podokienniki powinny mieć niewielkie spadki do wewnątrz.

Literatura

1. O. Kopyłow, J. Sieczkowski, "Odbiór lokali mieszkalnych i użytkowych", "Poradniki, Instrukcje, Wytyczne", ITB, Warszawa 2018.
2. J. Popczyk, J. Sieczkowski, "Tynki", "Warunki Techniczne Wykonania i Odbioru Robót Budowlanych", cz. B, z. 1, ITB, Warszawa 2011.
3. PN-EN 1542:2000, "Wyroby i systemy do ochrony i napraw konstrukcji betonowych. Metody badań. Pomiar przyczepności przez odrywanie".
4. J. Popczyk, "Okładziny i posadzki z płytek ceramicznych", "Warunki Techniczne Wykonania i Odbioru Robót Budowlanych", cz. B, z. 5, ITB, Warszawa 2014.
5. J. Popczyk, "Powłoki malarskie zewnętrzne i wewnętrzne" "Warunki Techniczne Wykonania i Odbioru Robót Budowlanych", cz. B, z. 4, ITB, Warszawa 2014.
6. O. Kopyłow, "Jakie powinny być drzwi?", "Inżynier Budownictwa" 1/2013.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!